La recherche de preuves dans le cadre d’une sous-location illégale constitue la principale intervention de l’agence AFIP dans les enquêtes immobilières.
Les risques d’une sous-location illégale
Depuis l’apparition des sites internet de location de courte durée, la sous-location illégale est devenue courante.
Principe
Le bail d’habitation à usage de résidence principale est soumis au régime de la loi Mermaz du 6 juillet 1989. Ainsi, son article 8 précise que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. ». De même, l’article L 145-31 du Code de commerce, pour les baux, interdit la sous-location sauf précision dans le bail ou accord du bailleur.
La sous-location est un contrat dans lequel le locataire donne en location son logement à un tiers. Toutefois, le tiers verse ainsi une contrepartie. Ainsi, le locataire devient lui-même bailleur du sous-locataire, tout en restant le locataire principal auprès de son bailleur. Ainsi, louer sa location pour une nuit sur une plate-forme entre particuliers est déjà considérée comme une sous-location. Avant l’entrée en vigueur de la loi Alur du 27 mars 2014, seules les locations vides étaient concernées par cette interdiction même si dans les faits les locations meublées jouissaient de la même interdiction.
Pour les logements de fonction ou les résidences secondaires, la loi n’interdit pas la sous-location, cependant elle est souvent interdite dans le bail. Si le locataire obtient l’autorisation du propriétaire, il devra fournir l’autorisation et le contrat de bail en cours au sous-locataire. De plus, le prix du loyer ne pourra être supérieur à celui fixé dans le bail initial.
Risques et sanctions
Pour le locataire
Si la sous-location intervient sans l’accord du bailleur, il s’agit d’une sous-location illégale. Le locataire pourra être expulsé à tout moment. La sous-location interdite peut aussi entraîner la résiliation du bail. Ainsi, si le bailleur maintient le bail, le locataire perd son droit au renouvellement du bail puisque le bailleur peut invoquer un motif légitime et sérieux. Le propriétaire doit faire constater l’infraction par voie d’huissier et adresser une sommation de respecter les clauses du bail. Il pourra aussi demander des dommages-intérêts.
Le Tribunal d’Instance de Paris a décidé le 6 avril 2016 qu’était constitutive d’une sous-location illégale, le fait d’avoir loué sur une plate-forme entre particuliers sans l’autorisation du bailleur. Le locataire a été expulsé et a dû payer:
- 5000 euros de dommages-intérêts
- 2500 euros de frais de justice
Le locataire principal n’aura aucun moyen pour agir en cas de sous-location illégale et que le sous-locataire ne paie pas les loyers ou provoque des dégâts.
Pour le sous-locataire
Le sous-locataire n’aura aucun droit: Pas d’APL, de quittances de louer et il risque d’expulsion par le locataire principal.
L’apport de la preuve d’une sous-location illégale par AFIP détective privé
AFIP détective vous aide à prouver une sous-location illégale par le biais d’une enquête de voisinage et d’une surveillance du logement. Le rapport d’enquête utilisable en justice permettra de résilier le bail et demander l’obtention de dommages-intérêts. De plus, une sous-location ne crée pas de lien juridique entre le bailleur et le sous-locataire. Il peut être nécessaire de prouver que les sous-locataires ont endommagé le bien. Cela pourra permettre de demander réparation pour le préjudice subi.