La loi de 1948 a été créée pour faire face à la montée des prix de l’immobilier après la guerre. Cela permet d’avoir un loyer réduit et il est transmissible aux héritiers du locataire sur une génération.

Conditions d’occupation

L’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que si l’occupation des lieux a duré moins de huit mois au cours d’une même année de location, les locataires n’ont pas le droit au maintien dans les lieux. Cette occupation doit être effective, régulière et continue durant la période des huit mois. Ainsi, une personne qui ne dispose des lieux que quelques heures seulement durant la journée ou comme pied-à-terre ne remplit pas les conditions. Cependant, elle ne prend pas en compte les courtes absences. Elle considère aussi que les lieux sont occupés quand ce sont des personnes vivant habituellement avec le locataire qui occupent les lieux.

Il incombe au bailleur d’amener la preuve de l’ insuffisance d’occupation des lieux. Cette preuve peut être faite par l’établissement d’un constat d’huissier, mais aussi d’autres éléments tels que la faible consommation en électricité ou gaz ou des attestations. Le bailleur qui souhaite faire valoir l’insuffisance d’occupation doit préalablement délivrer un congé à son locataire.

Pour apprécier la durée des huit mois, les juges vont prendre comme date de référence la date de prise d’effet du congé et ils vont vérifier l’occupation sur l’année la précédant. Si l’assignation en justice n’a pas été délivrée dans l’année suivant le congé alors les juges vont se référer à la date de l’assignation et sur l’année la précédant.

Exceptions

Néanmoins l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 prévoit des exceptions.insuffisance d'occupation

La durée des huit mois n’a pas besoin d’être respectée notamment:

  • si la personne, pour des raisons professionnelles, doit pouvoir disposer de deux logements.
  • si le locataire effectue des missions professionnelles à l’étranger.
  • selon l’état de santé du locataire.
  • s’il fait l’objet de détention provisoire.

La durée d’occupation peut être ramenée à six mois pour une période de trois ans si le locataire établit qu’il est obligé professionnellement de résider temporairement hors de France. Cependant, aucune inoccupation permanente des lieux n’est permise. En revanche, cette fois, la charge de la preuve incombe au locataire. Il doit prouver la réalité et le caractère impérieux de ses absences.

L’article 27 de la même loi prévoit que le loyer des locaux insuffisamment occupés est égal à la valeur locative majorée de 50 %. Cette majoration part du jour de la réclamation par le propriétaire. Cependant quelques exceptions sont prévues, notamment pour les personnes âgées de plus de 70 ans.

L’intervention de l’agence AFIP dans une procédure judiciaire pour insuffisance d’occupation

Le loyer étant en dessous des prix du marché, le propriétaire peut vouloir récupérer son bien, mais les locataires ont tendance à en tirer parti. Le titulaire du bail abandonne parfois le logement au profit d’autres personnes, ne l’occupe pas pendant les huit mois requis ou décède sans que les héritiers ne le disent au bailleur afin de profiter d’un loyer bas. C’est dans ces situations qu’il peut être judicieux d’avoir recours à l’agence AFIP. Le rapport d’enquête pourra être produit en justice pour obtenir la résiliation du bail.

Le cabinet AFIP peut aussi agir au profit des locataires. Le bailleur peut récupérer le logement à l’échéance du bail si:

  • il souhaite récupérer le logement pour lui-même à titre de résidence principale.
  • il veut récupérer le logement pour un parent proche à titre de résidence principale.

Cependant, certains propriétaires invoquent ce motif juste pour faire cesser ce bail à loyer réduit. Dans ce cas, le locataire peut réclamer des D&I pour le préjudice subi (coût du déménagement et l’éloignement du lieu de travail). Le détective privé apportera alors, la preuve de l’insuffisance d’occupation du propriétaire ou de son proche parent.

AFIP Détective privé intervient 7j/7. Une permanence téléphonique est assurée de 9h à 21h au 01 77 11 98 06 (sauf dimanche).