Sous-location non autorisée


Depuis quelque temps, les sites internet permettant à un locataire de pratiquer la sous-location non autorisée d’un bien immobilier fleurissent sur la toile. Cependant, parfois autorisée, la sous-location peut demeurer strictement interdite. Pour exemple, le 13 février dernier, le tribunal d’instance du 9ème arrondissement de Paris a condamné un locataire à verser des dommages et intérêts à son bailleur au motif d’une sous-location non autorisée.

En effet, pour sous-louer son logement, un locataire doit obtenir l’autorisation écrite de son bailleur. En cas de sous-location illégale, le bailleur pourra demander la résiliation du bail et des dommages et intérêts. Il pourra également demander le remboursement des loyers perçus par le locataire. Une sous-location ne doit pas être faite à la légère. Elle peut entraîner de graves conséquences, aussi bien pour le locataire principal que pour le sous-locataire.

A noter : Louer une seule nuit une chambre sur une plate-forme entre particuliers constitue déjà une sous-location. En effet, la sous-location est un contrat dans lequel un locataire donne en location son logement à un tiers. Celui-ci reste le locataire principal de son bailleur, mais devient également bailleur du sous-locataire.

Attention : Il ne faut pas confondre la sous-location avec la colocation. La colocation dispose d’un contrat conclu entre un bailleur et plusieurs locataires. De même, avec une cession de bail, il y a changement de locataire.

D’ailleurs, si le locataire ne demande pas de loyer, il ne s’agit pas d’une sous-location.

Si la sous-location est interdite, le fait d’héberger ponctuellement un proche (enfant, parent, etc.) n’est pas interdit. En effet, vous pouvez tout à fait héberger un proche et qu’il paie une partie des frais du logement sans que cela entraîne une sous-location.

Nous focaliserons cette étude sur les logements qui sont seulement loués dans le privé.

Dans un premier temps, nous présenterons les dispositions encadrant la sous-location d’un bien immobilier. Ensuite, nous verrons les risques encourus en cas de sous-location non autorisée. Nous aborderons également le cas de la sous-location autorisée et de la sous-location du bail commercial.

Bon à savoir : Pour les logements de fonction ou les résidences secondaires, la loi n’interdit pas la sous-location. Néanmoins, celle-ci est généralement interdite dans le bail.

Rappel de la législation

Tout d’abord, il conviendra de différencier la sous-location non autorisée des logements vides avec celle des meublés.

La loi a interdit la sous-location dans le but de favoriser l’accès au logement locatif aux familles.

Pour rappel, avec la sous-location, le locataire conclut un second bail sur la totalité ou une partie des lieux qu’il occupe. Il va concéder une jouissance à son sous-locataire. Il s’agit de deux relations contractuelles sur le même bien. La première entre le bailleur et le locataire et la seconde, entre le locataire et le sous-locataire. Il n’y a pas de changement de locataire principal avec la sous-location.

Les logements vides

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre la sous-location d’un logement vide. L’article 8 de cette même loi précise que « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location »

Deux conditions valident donc la sous-location :

  • Un accord écrit du bailleur
  • Un prix du loyer qui n’excède pas celui payé par le locataire.

En effet, l’autorisation écrite du bailleur est indispensable pour sous-louer tout ou une partie de votre résidence. Pour cela, le locataire doit demander l’autorisation du bailleur par lettre recommandée avec avis de réception en précisant le point de départ et le loyer.

Déclarations administratives

Vous devez également savoir que dans certaines villes, la location d’une résidence principale fait l’objet d’une réglementation. La durée maximum en saisonnier ou ponctuellement est de quatre mois par an. Dans ce cas, vous devez faire une télédéclaration de votre location saisonnière auprès de la mairie. En cas d’absence de télédéclaration ou si vous sous-louez plus de 4 mois, vous êtes passible de sanctions.

A noter : Vous pouvez vous renseigner auprès de votre mairie ou de l’office du tourisme afin de connaître les formalités de la location ponctuelle ou saisonnière.

De plus, le locataire principal a l’obligation de déclarer les loyers perçus du sous-locataire. S’il s’agit d’un logement meublé, les loyers sont des revenus industriels et commerciaux. Par contre, si le logement est sous-loué vide, les loyers sont des bénéfices non commerciaux.

Si le bailleur refuse la sous-location, il doit notifier son refus dans les 15 jours qui suivent la réception de la demande de sous-location.

Si ces conditions ne sont pas réunies, nous sommes en présence d’une sous-location non autorisée.

Les logements meublés

Auparavant, pour les logements meublés, il fallait se référer au Code Civil qui n’interdisait pas expressément la sous-location, mais laissait plutôt le choix au bailleur d’insérer une clause ou non dans son contrat de bail. Cependant, depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi « ALUR » et pour les contrats de bail signés à partir du 27 mars 2014, la législation sur la sous-location a changé et elle est devenue la même que celle sur les logements vides.

En effet, le locataire principal devra également obtenir l’autorisation écrite de son bailleur pour pouvoir sous-louer le logement. Il devra également respecter les limitations en termes de loyer.

Les risques encourus pour une sous-location non autoriséesous-location

Pour le locataire

Un locataire qui pratique la sous-location non autorisée s’expose à plusieurs sanctions :

  • Lea résiliation du bail et une expulsion
  • Une condamnation à payer des dommages et intérêts au propriétaire
  • Une impossibilité de recours en cas de non-paiement par son sous-locataire
  • Le sous-locataire peut dénoncer sa pratique voire même lui faire du chantage
  • L’absence d’indemnisation en cas de dégâts provoqués par le sous-locataire 
  • Le locataire peut perdre son droit au renouvellement du bail lorsqu’il arrive à échéance puisque la sous-location illégale est un motif sérieux et légitime.

Pour cela, le propriétaire doit faire constater la sous-location non autorisée par voie d’huissier et adresser au locataire une sommation de respecter les clauses du contrat.

En effet, une sous-location peut coûter très cher au locataire. Par exemple, en juin 2019, la justice a condamné un locataire principal à rembourser au propriétaire l’intégralité des loyers perçus illégalement.

Pour le sous-locataire

Le sous-locataire n’est lié par aucun contrat et peut partir quand il le souhaite puisqu’il est un occupant sans droit.

Le sous-locataire aura comme principale sanction, la perte de droits. En effet, il ne pourra pas :

  • Obtenir les allocations pour le logement (APL)
  • Obtenir de quittances de loyer 
  • Avoir la sécurité de ne pas se faire expulser par le locataire principal
  • Se maintenir dans les lieux à la fin du bail
  • Toucher une indemnité en cas de sinistre
  • Racheter le logement en cas de vente
  • Agir contre le propriétaire

Ainsi, la sous-location non autorisée présente donc de réels dangers tant pour le locataire que le sous-locataire.

Constat et conséquences d’une sous-location non autorisée

Le constat une sous-location illégale

En tant que propriétaire, vous pouvez faire constater la sous-location illégale par voie d’huissier.

Un détective privé peut aider le propriétaire à prouver la sous-location non autorisée à l’aide d’une enquête de voisinage et d’une surveillance du logement sous-loué. Le rapport d’enquête est utilisable en justice afin de demander la résiliation du bail ou l’obtention de dommages et intérêts. De plus, en cas de dommages occasionnés dans le logement, le rapport peut aider à obtenir la réparation du préjudice.

Le recours aux plate-formes de location entre particuliers: est-ce légal ?

La location entre particuliers s’est très développée, or, la plupart du temps, il s’agit de la sous-location. En effet, ce sont des locataires qui mettent leur logement en location alors que les règles sont les mêmes que pour une sous-location classique : il vous faut une autorisation écrite du bailleur et que le prix du mètre carré soit inférieur ou égal au loyer principal.

Un projet de loi vise d’ailleurs à obliger les locataires ou les propriétaires à attester de leur qualité de propriétaire ou de l’autorisation de celui-ci auprès des plate-formes de location entre particuliers.

Par exemple, le Tribunal d’instance de Paris, le 6 avril 2016, a jugé qu’était constitutive d’une sous-location illégale, le fait d’avoir loué sur une plate-forme entre particuliers sans l’autorisation du bailleur. Le locataire principal a été expulsé et a dû payer :

  • 5 000 euros de dommages et intérêts,
  • 2 500 euros de frais de justice.

De plus, le locataire peut être condamné à verser l’intégralité des loyers perçus du sous-locataire au bailleur.

La plate-forme peut également être sanctionnée si elle ne respecte pas ses propres obligations.

Les conséquences d’une sous-location autorisée

Si le bailleur autorise la sous-location, le sous-locataire s’oblige à respecter les obligations du locataire principal. Cependant, le locataire principal demeure responsable solidairement des agissements fautifs du sous-locataire tels que les troubles de voisinage, etc. Celui-ci peut avoir intérêt à souscrire une assurance personnelle au titre des risques locatifs. D’ailleurs, le locataire veille à ce que le sous-locataire soit également assuré pour le logement.

Il est nécessaire de vous entendre avec le sous-locataire sur les modalités de la location dans un contrat. En effet, prévoir la durée du bail, les modalités de résiliation, le montant et la date du paiement du loyer, les modalités de la révision du loyer, le montant et les conditions de restitution du dépôt de garantie, les obligations du locataire principal et du sous-locataire, etc. Ainsi, les parties fixent les règles et cela permet d’éviter de nombreux litiges.

A noter : Le locataire principal ne peut donner au sous-locataire plus de droits qu’il n’a lui-même.

Par exemple : Si le locataire principal a un bail de location vide de 3 ans, il doit faire attention à la durée de la sous-location puisque le bailleur peut lui donner congé au terme des 3 ans.

D’ailleurs, vous devez remettre au sous-locataire, l’accord écrit de votre bailleur et une copie de votre propre contrat de bail.

Par contre, si le locataire principal ne paie pas le bailleur, celui-ci peut demander à percevoir les sous-loyers.

La sous-location d’un bail commercial 

Les baux commerciaux ont également un statut protecteur. Ainsi, ils interdisent la sous-location. cependant, il peut y avoir une stipulation contraire dans le bail ou accord du bailleur. Si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le bailleur peut exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale.

 

En conclusion, avant de vous lancer dans une sous-location veillez bien à obtenir l’autorisation de votre propriétaire car les risques sont nombreux. Vous pouvez vous retrouver sans logement et à devoir des dommages-intérêts conséquents à votre bailleur. A l’inverse, si vous êtes bailleur et que vous pensez que votre locataire sous-loue sans autorisation, un détective privé peut vous aider à démontrer la sous-location afin de pouvoir agir.

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